PL EN RU

Radek Grzanka - Aktualności
(obsługa prawna Łódź)

Pamiętaj Deweloperze, pamiętaj Nabywco!
Od września 2020 r. ścianek działowych nie wliczamy do powierzchni użytkowej lokalu.


Temat sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu w kontekście wliczania – bądź nie – powierzchni pod ściankami działowymi, od wielu lat rodził wątpliwości i powszechną dyskusję.

Działo się tak za sprawą brzmienia normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta bowiem ujmowała kwestię sposobu liczenia powierzchni użytkowej lokalu na tyle niejasno, że możliwa była dowolna interpretacja jej założeń, zwłaszcza w zakresie liczenia powierzchni pod ściankami działowymi (demontowalnymi).

Z tego względu powszechną praktyką stało się wliczanie do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ściankami działowymi. Tłumaczono bowiem, że nabywca ma możliwość dowolnego przenoszenia takich ścianek czy wręcz ich usuwania, a zatem realna powierzchnia, jaką ma do wykorzystania, jest większa aniżeli powierzchnia mierzona „od ściany do ściany”.

W 2015 roku pojawiła się jednak nowa norma - PN-ISO 9836:2015-12, która to norma jasno wskazuje, że ścianki działowe są elementami konstrukcyjnymi, a zatem nie wliczają się do powierzchni użytkowej.

Norma ta stała się normą obowiązującą wraz z wejściem w życie w dniu 19 września 2020 r. rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2020 r. poz. 1609) [dalej: Rozporządzenie], które to Rozporządzenie w kwestii ustalania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych odwołuje się ogólnie do normy PN-ISO 9836, z zastrzeżeniem, iż „Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”.

Mając na względzie, iż najnowsza i obowiązująca jest norma z 2015 r. - PN-ISO 9836:2015-12, wraz z wejściem w życie Rozporządzenia to tę normę uznaje się za obowiązującą i zgodną z przepisami.

Wraz z pojawieniem się nowej normy pojawiła się wątpliwość co do tego, kiedy w praktyce należy zacząć ją stosować. W dniu, w którym weszło w życie Rozporządzenie wprowadzające nową normą, weszły w życie także przepisy ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 r. poz. 471) [dalej: Nowelizacja], gdzie wprowadzono określone zasady intertemporalne stosowania znowelizowanych regulacji.

Przepisy przejściowe ww. Nowelizacji wprost mówią o kwestii zastosowania „przepisów ustawy” w brzmieniu dotychczasowym, nie regulują natomiast zagadnienia związanego ze stosowaniem aktów wykonawczych do nowelizowanej ustawy (poza aktami wykonawczymi, których podstawa prawna wydania zmieniła się w Nowelizacji – wśród zamkniętego katalogu tych aktów wykonawczych Rozporządzenie, a w zasadzie podstawa prawna jego wydania, nie zostały jednak wymienione).

W konsekwencji, nie należy rozumieć określenia „przepisy ustawy” w sposób rozszerzający, sugerujący, że takim założeniem należy objąć również przepisy aktów wykonawczych do tej ustawy.

Wypada bowiem zwrócić uwagę na fakt, iż Rozporządzenie nie jest w żaden sposób powiązane z Nowelizacją, jako że ustawa ta nie zmieniła podstawy prawnej wydania rzeczonego aktu wykonawczego.

Rozporządzenie należy zatem traktować rozłącznie od Nowelizacji, a skoro ustawodawca nie przewidział dla tego Rozporządzenia przepisów przejściowych, tylko wprost wskazał, iż wchodzi ono w życie z dniem 19 września 2020 r., tę datę należy uznać za wiążącą w zakresie jego obowiązywania.

Tym samym, wraz z nadejściem daty 19 września 2020 r. normę z 2015 r. należy uznać za obowiązującą, a wszelkie pomiary powierzchni użytkowej dokonywane winny być przy uwzględnieniu nowej normy, jednoznacznie zabraniającej wliczania do powierzchni użytkowej powierzchni pod ściankami działowymi.

Taka praktyka, korzystniejsza z punktu widzenia Nabywców lokali mieszkalnych, będących w znakomitej większości konsumentami, z całą pewnością uchroni Dewelopera w zakresie ewentualnych roszczeń z tytułu dokonania pomiaru powierzchni w sposób niezgodny z obowiązującymi normami.

W razie wątpliwości bądź pytań, Kancelaria pozostaje do Państwa dyspozycji.

line